Belasting betalen over vastgoed in Indonesië als Nederlander

Hoeveel belasting betaal je als Nederlander over een villa in Indonesië? We vergelijken de twee meest gangbare routes: privé investeren vs. via een PT PMA.

Je hebt een villa op Lombok en de huurinkomsten komen binnen. Hoeveel belasting betaal je, en waar? Het valt mee, maar er zijn valkuilen.

Twee routes

Je hebt twee opties: privé investeren (als particulier) of via een PT PMA (Indonesische BV). De keuze bepaalt hoeveel je betaalt en in welk land.

Route 1: Privé (meest gekozen)

In Indonesië

20% bronbelasting over je bruto huurinkomsten. Je beheerder houdt dit in en draagt het af. Bewaar het betalingsbewijs voor je administratie.

0,1% onroerendgoedbelasting per jaar. Verwaarloosbaar bedrag.

11% BTW bij aankoop van een nieuwbouw villa. Eenmalig.

In Nederland

Je villa telt mee in Box 3. Je betaalt belasting over een fictief rendement, niet over de werkelijke huurinkomsten. Via het belastingverdrag tussen Nederland en Indonesië krijg je daarvoor een vermindering, zodat je niet twee keer belasting betaalt over hetzelfde bezit. Hoe groot die vermindering is, hangt af van de rest van je vermogen.

Rekenvoorbeeld

Post	Bedrag
Bruto huurinkomsten per jaar	€35.000
Bronbelasting Indonesië (20%)	€7.000
Netto na Indonesische belasting	€28.000
Box 3 in Nederland	Vermindering via verdrag
Effectieve belastingdruk	~20%

Dit voorbeeld laat alleen de belasting zien. De kosten voor beheer en het verhuurplatform gaan er nog van af.

Route 2: Via PT PMA

22% vennootschapsbelasting in Indonesië over de nettowinst (na aftrek van kosten). Blijft je jaaromzet onder Rp 4,8 miljard (ongeveer €250.000), dan geldt via Pasal 31E een tarief van 11% over die winst.

Keer je winst uit aan Nederland, dan houdt Indonesië 10-15% bronbelasting in op het dividend (10% voor een Nederlandse BV, 15% voor een particulier). In Nederland valt het dividend onder Box 2. Dat is 24,5% over het eerste €68.843 aan inkomsten uit aanmerkelijk belang (2026) en 31% daarboven. De Indonesische bronbelasting op het dividend mag je hiermee verrekenen, dus die komt er niet bovenop. Het totaal is vaak hoger dan bij privé investeren, tenzij je winsten herbesteedt binnen de PT PMA.

Rekenvoorbeeld PT PMA

Post	Bedrag
Winst per jaar	€35.000
Vennootschapsbelasting Indonesië (11% via Pasal 31E)	€3.850
Winst na belasting	€31.150
Dividend: bronbelasting en Box 2 samen (24,5%)	€7.632
Netto na belasting	€23.518
Effectieve belastingdruk	~33%

Dit voorbeeld gaat uit van dezelfde €35.000, volledig uitgekeerd. In een PT PMA zijn kosten aftrekbaar, dus de werkelijke winst ligt lager dan de bruto huur. Zonder Pasal 31E (22%) is de belastingdruk ongeveer 41% en blijft er €20.612 over. Boven het eerste €68.843 aan dividend per jaar betaal je 31% in Box 2, waarmee de belastingdruk uitkomt op ongeveer 39% met Pasal 31E en 46% zonder. Het voordeel van een PT PMA zit dus niet in de belasting, maar in de structuur en schaalbaarheid.

Wanneer loont een PT PMA?

Bij meerdere objecten, bij actieve ontwikkeling (kopen-bouwen-verkopen), of als je van plan bent om in Indonesië te gaan wonen. Voor één of twee villa’s is privé vaak eenvoudiger en goedkoper.

Kosten bij aankoop

Kostenpost	Percentage	Opmerking
BTW (PPN)	11%	Over de koopsom (€13.200 bij €120.000)
Notariskosten	~0,7%	Contract en registratie (€800 bij €120.000)
Juridisch advies	Variabel	€1.000-€3.000
BPHTB (overdrachtsbelasting)	5%	Alleen bij freehold
Totaal bijkomend	~13%	Bovenop de koopprijs, ongeveer €16.000 bij €120.000 (leasehold). Bij freehold ongeveer 18%.

Fouten die je niet wilt maken

De Indonesische huurinkomsten niet opgeven in je Nederlandse aangifte. Dan wordt de vermindering niet toegepast en betaal je mogelijk dubbel. Laat dit door een adviseur doen.

Box 3 verkeerd opgeven. Gebruik de reële marktwaarde, niet de aankoopprijs. Een te lage opgave kan tot correcties en boetes leiden. Let op: de box 3-regels veranderen vanaf 2028.

Geen administratie bijhouden. Bewaar alles: bronbelastingbewijzen, PBB-aanslagen, BTW-betalingen. De Belastingdienst kan ernaar vragen.

Disclaimer

Dit is algemene informatie, geen fiscaal advies. Belastingwetgeving verandert en jouw situatie kan afwijken. Praat met een belastingadviseur die ervaring heeft met internationaal vastgoed voordat je beslissingen neemt.

Wil je weten hoe het er in de praktijk uitziet? Neem contact op of bekijk ons aanbod.

Terug naar: Investeren in vastgoed op Lombok: de complete gids